Bij overdracht van een onderneming of een zelfstandig deel daarvan hoeft geen btw te worden berekend. Steeds meer projectontwikkelaars verhuren daarom nieuwbouw kort voor verkoop en stellen dat zij een onderneming overdragen. Maar geldt dit ook als het pand puur is ontwikkeld voor verkoop en verhuur slechts dient om de prijs op te drijven? De Hoge Raad twijfelt en legt vragen voor aan het Hof van Justitie van de EU (HvJ).

Van kantoor naar appartementen

In 2015 koopt een ontwikkelaar een kantoorpand voor € 2,5 miljoen met het plan om het om te bouwen tot appartementen en te verkopen. Nog vóór de verbouwing schakelt hij een makelaar in om verhuur voor te bereiden, omdat een verhuurd complex meer oplevert. Na de transformatie naar 77 appartementen en 93 parkeerplaatsen in 2017 sluit de ontwikkelaar snel huurcontracten van minimaal een jaar. Een maand later verkoopt hij het complex voor € 12,7 miljoen.

De btw-truc die mogelijk niet werkt

Normaliter moet bij levering van nieuwbouw binnen twee jaar na ingebruikname btw worden betaald. Bij € 12,7 miljoen gaat het om ruim € 2 miljoen btw. De ontwikkelaar probeert dit te vermijden door te stellen dat hij geen vastgoed, maar een verhuuronderneming overdraagt. De Belastingdienst ziet dit anders. Het complex is ontwikkeld voor verkoop, niet voor duurzame exploitatie. Die paar maanden verhuur zijn slechts een trucje om btw te ontwijken en de inspecteur legt een naheffing op.

Gerechtshof geeft ontwikkelaar gelijk

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt verrassend. De huurcontracten en servicecontracten zijn gesloten voordat een koper zich meldde. Op dat moment exploiteert de ontwikkelaar een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. Dat de ontwikkelaar misschien altijd al wilde verkopen, doet volgens het hof niet ter zake.

Hoge Raad legt het dilemma aan Europa voor

De Hoge Raad ziet echter een fundamenteel probleem. Moet worden gekeken naar wat feitelijk wordt overgedragen (een verhuurd complex) of naar de intentie van de verkoper (projectontwikkeling voor verkoop)? En hoe zit het met btw-vrijgestelde verhuur van woningen? De Hoge Raad stelt twee vragen aan het HvJ. Ten eerste vraagt de Hoge Raad of de regeling voor de overdracht van een onderneming ook geldt als het vastgoed uitsluitend voor btw-vrijgestelde verhuur werd gebruikt. Ten tweede vraagt de Hoge Raad of de intentie van de ontwikkelaar relevant is, of dat alleen telt dat het pand verhuurd wordt overgedragen.

Vastgoedmarkt wacht in spanning af

Als het HvJ oordeelt dat de intentie niet van belang is, staat de deur wagenwijd open voor btw-planning. Ontwikkelaars kunnen miljoenen besparen door op het juiste moment te handelen. Acht het HvJ de intentie wel relevant, dan worden veel vastgoedtransacties alsnog belast. Voor bestaande geschillen over soortgelijke constructies adviseert de Hoge Raad om procedures aan te houden. Het antwoord van het HvJ wordt richtinggevend voor de vastgoedsector.

Een werknemer moet na jarenlange procedures zijn gouden handdruk van € 750.000 terugbetalen, plus € 202.000 wettelijke rente. De Belastingdienst weigert de aftrek van die rente. Het hof oordeelt dat de rente wél aftrekbaar is als negatief loon. 

Van winnaar naar verliezer

In 2007 lijkt de werknemer de grote winnaar. De rechter veroordeelt de werkgever van de werknemer tot betaling van een gouden handdruk van € 750.000 bruto. Hij gebruikt de stamrechtvrijstelling en stort het bedrag onbelast in zijn eigen bv. Daar kan het geld belastingvrij renderen tot hij met pensioen gaat. De werkgever vecht door. Na hoger beroep, cassatie en verwijzing volgt in 2013 het oordeel. De werknemer krijgt nul euro. Hij moet de ontvangen gouden handdruk terugbetalen, plus zes jaar wettelijke rente. Die loopt op tot ruim twee ton. Ook de proceskosten van ruim € 40.000 komen voor zijn rekening.

Verrekening maakt het complex

De werknemer heeft nog recht op achterstallig loon van € 641.000 bruto. De werkgever houdt hier € 329.000 loonheffing op in en verrekent het nettobedrag van € 312.000 in 2013 met de terugbetalingsverplichting. In september 2015 betaalt de werknemer het restant van bijna zeven ton. Hij neemt dit als negatief loon in zijn aangifte op. De inspecteur corrigeert dit. De rechtbank geeft de inspecteur grotendeels gelijk, maar het hof denkt hier anders over.

Twee kanten van dezelfde medaille

Het hof redeneert principieel. Stamrechtuitkeringen zijn belast loon, inclusief het rendement dat in de bv wordt behaald. Als de werknemer straks uitkeringen zou ontvangen, betaalt hij daarover belasting. Die uitkeringen bevatten ook het rendement. De wettelijke rente die de werknemer nu moet betalen, is feitelijk hetzelfde rendement over dezelfde € 750.000. Het hof noemt het twee kanten van dezelfde medaille. Als de ene kant (toekomstige uitkeringen) belast is, moet de andere kant (betaalde rente) ook aftrekbaar zijn. De rente kwalificeert daarom als negatief loon.

Proceskosten niet aftrekbaar

Over de proceskosten oordeelt het hof strenger. Deze vloeien niet rechtstreeks voort uit de dienstbetrekking. De werknemer voerde een procedure over vorderingen, die verband houdt met de dienstbetrekking, maar niet de uitoefening ervan is. De proceskosten blijven daarom niet aftrekbaar. Ook de verrekende loonheffing levert geen voordeel op. Het loon is in 2013 genoten door verrekening. De loonheffing hoort dus bij 2013, niet bij 2015. De werknemer kan deze niet alsnog verrekenen.

De minister van SZW heeft de premiepercentages voor de sociale verzekeringen en het maximum premieloon voor 2026 vastgesteld.

Het maximum premieloon bedraagt in 2026 € 79.409. Het maximum dagloon is 1/261 deel daarvan en komt uit op € 304,25.